부당한 가게 월세 인상은 불법이에요!

코로나 19 이후로 경기 회복을 기대했지만, 여전히 자영업자들은 힘든 나날을 보내고 있어요.

소상공인시장진흥공단에 따르면 소상공인이 느끼는 체감 경기는 코로나 위기 때보다 더 악화된 것으로 드러났는데요,

10명의 자영업자 중 7명이 가장 힘든 이유로 다달이 나가는 고정비, 특히 그 중에서도 '상가 임대료'를 꼽았다고 해요.

​오늘은 주거지나 상업용 공간을 임대할 때 꼭 알아야 할 임대차 계약과 임대료 인상 요구 등에 어떻게 현명하게 대처할 수 있는지 절세로봇이 자세히 알려드리도록 하겠습니다!

🔍상가 임대차 계약시, 꼭 알아야 할 2가지?

상가 임대차 계약은 단순히 운영할 가게를 정한다는 개념을 넘어서서, 사업의 성패와도 직결된 중요한 절차 중 하나인데요.

좋은 입지를 확보하는 것도 중요하지만 계약서에 따른 임대료와 계약 기간 등을 꼼꼼히 확인해야 하고 추후 발생할 수 있는 다양한 상황에 대비할 수 있는지도 정확하게 체크해야 합니다.

1️⃣ '등기부등본'을 필수적으로 확인하기

등기부는 부동산의 소유권, 저당권, 전세권 등 권리관계를 기록해둔 공적인 장부를 말하는데, 3가지로 구성되어 있어요.

- 표제부 : 토지와 건물의 소재지번이나 건물명칭, 면적 등을 표시되어 물리적인 사항 확인 가능

- 갑구 : 부동산의 소유권에 관한 사항을 확인 가능

- 을구 : 부동산에 설정된 근저당권을 통해 이 부동산의 실제 가치를 알 수 있음

특히나 가게를 빌려 쓰겠다는 입장인 임차인의 경우 일정한 액수의 보증금을 설정하게 되는데, 근저당권이 잡혀있는 부동산이라면 추후 부채를 상환하지 못했을 때 보증금을 돌려받지 못하는 불상사가 생길 수도 있어요.

2️⃣ 계약서의 '특약조항' 작성 및 검토하기

특약 조항은 일반 조항보다 우선 적용되기 때문에 현행법을 크게 벗어나지 않는 한 특약에 작성된 내용이 우선적으로 효력을 가져요.

특약사항은 보통 임대인의 입장에서 작성된 경우가 많으므로 임차인의 입장에서 충분히 감당 가능한 조건인지 꼭 검토하는 것이 중요해요!

🔍상가 임대료 인상 기준과 임차인의 권리?

상가임대차보호법에 따르면 환상보증금이 법적 범위 내에 있을 경우, 임대료 인상률은 최대 5%로 제한됩니다.

즉 임대인은 1년마다 인상률을 5% 이내로 제한하면서 임대료를 인상할 수 있는건데요,

상가 임대료 인상에 대해 잘 이해하하기 위해서는 '환산보증금'과 '계약갱신요구권'에 대한 개념을 먼저 잘 알고 계셔야해요.

1️⃣ 환산보증금이란?

환산보증금은 상가임대차계약에서 보증금과 월세를 합한 금액을 말하는데요,

임대차보호법에서 소액임차인을 구분하기 위한 목적으로 사용된답니다. 보통 월세 금액에 100을 곱하고 보증금과 더해 계산해요.

예를 들어 보증금이 10억이고 월세가 3,000만원인 상가의 경우, 환산보증금은 10억 + (3,000만원 X 100) = 13억원이 되는 거죠.

만약 이 상가의 경우 월 임대료 인상을 해야 한다면 최대 5%까지만 인상 가능하므로 3,150만원 까지만 인상 가능하답니다.

2️⃣ 계약갱신요구권이란?

계약갱신요구권은 임차인이 임대차 계약을 일정 기간 동안 연장할 수 있는 권리를 말해요.

임차인은 임대차 계약 종료 전 계약 갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 이유 없이 이를 거부할 수 없다는 권리인데요,

1) 임차인이 임대료를 연체했거나 2) 임대인의 동의 없이 불법 전대를 한 경우 등이 아니라면 임차인은 최대 10년까지 계약을 갱신할 수 있고, 임대인이 이를 거부하기 위해서는 정당한 사유가 있어야 해요.

🔍임대료 인상, 이럴땐 이렇게!

간혹 상가 건물에 대한 조세, 공과금, 경제사정의 변동으로 인해 차임과 보증금의 증감을 청구하는 '환산보증금 초과' 개념을 적용해

5%를 초과하는 금액으로도 임대료 인상에 제한이 없다고 생각하시는 임대인분들도 계시긴 하지만,

주변의 시세와 공과금, 세금 변동 등에 맞지 않는 무리한 임대료 인상은 부당하다고 판단되어 제재될 수 있습니다.

또한 법 조항에 따르면 1년마다 최대 5%까지의 임대료 인상이 가능하지만, 상가 임대차계약은 보편적으로 2년이기 때문에

임대차계약서를 작성할 때 1년 후 임대료를 인상하겠다는 특약 사항이 없다면 계약의 구속력에 따라 원칙적으로는 인상이 어렵습니다.

​그러나 모든 법 조항이 그렇듯 예외 사항은 존재하는데요, 

현재 세입자가 있지만 상가의 양도/양수 계약을 통해 새로운 세입자를 데리고 왔다면 상가 임대료 인상 제한을 받지 않으며

임대인과 임차인이 임대료를 일정 금액으로 인상하기로 합의한 경우에도 5% 제한을 받지 않습니다.

오늘은 상가 임대차 계약 시 꼭 확인해야 하는 주의사항과 임대료 인상에 대한 내용을 알려드렸어요!

상가 임대차 계약과 임대료 인상은 단순히 임대료 문제를 넘어, 사업의 지속성과 직결되는 중요한 요소중 하나죠? 

계약서 작성부터 환산보증금 계산, 임대료 인상 제한 규정까지 꼼꼼히 확인하고 이해한다면 불필요한 갈등을 줄이고, 

안정적인 사업 운영에 한 발 더 가까워질 수 있을 거에요.